Categoría: Arrendamientos urbanos

Para los contratos posteriores al 5 de marzo de 2019, la actualización anual de la renta solo se llevará a cabo si está recogida en el contrato. Se realizará en atención al índice o metodología indicada en el contrato o, en su defecto, en aplicación de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso podrá ser superior al resultado de aplicar la variación porcentual anual del IPC.

En los contratos firmados entre el 1 de abril de 2015 y el 5 de marzo de 2019, se regirán por lo anteriormente indicado pero sin que sea de aplicación la limitación del IPC referida.

En los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 1 de abril de 2015, la renta podrá actualizarse según lo acordado por las partes y, en defecto de pacto, se aplicará la variación anual del IPC. Tampoco se establece limitación alguna al incremento de la renta.

Y, en los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, al haber transcurrido ya los primeros cinco años del contrato, la renta de este se actualizará según lo acordado por las partes y, en su defecto, por la variación anual del IPC.

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente en el que la parte interesada se lo notifique a la otra, por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Las pequeñas reparaciones propias del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Por su parte, el arrendador está obligado a realizar todas las obras o reparaciones que sean necesarias para poder seguir utilizando la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin poder incrementar la renta por ello, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

El inquilino no podrá, sin el consentimiento del arrendador, realizar obras que modifiquen la configuración o estabilidad de la vivienda. En ese caso, el arrendador podrá exigir que la vivienda se reponga a su estado anterior sin tener que pagar compensación alguna, con independencia de que opte por resolver el contrato o continuar con el mismo.

No obstante, cuando el arrendador, su cónyuge o la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, tenga discapacidad o sea mayor de 70 años, podrán realizarse, previa notificación al arrendador, las obras o actuaciones necesarias en el interior de la vivienda debiendo reponerla a su estado anterior a la finalización del contrato si así lo exige el arrendador. Para los contratos que se rigen por la ley que estaba en vigor antes del 6 de junio de 2013, no se contemplan las adaptaciones por razón de edad.

El inquilino debe abonar una fianza que no podrá ser superior al importe de una mensualidad y deberá ser restituida al final del arrendamiento, salvo causa justificada. Trascurrido un mes desde la entrega de llaves sin que esta haya sido reembolsada, empezará a devengar el interés legal.

Es recomendable realizar la entrega de llaves en mano y revisar el estado de la vivienda en el momento de la entrega, junto al propietario.

Esta mensualidad no será objeto de actualización hasta transcurridos siete años de contrato. A partir de esa fecha, cualquiera de la partes podrá pedir la actualización de la misma hasta igualarse a una mensualidad.

El periodo mínimo durante el cual no se puede actualizarse la fianza dependerá de la ley que estuviese en vigor en el momento de firmar el contrato. Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y 6 de marzo de 2019, ese periodo será de 3 años, salvo para los firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019, que será de siete. Para los anteriores al 6 de junio de 2013, el plazo será de cinco años.

Sí. No obstante, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, limitó el importe de la garantía a un importe máximo equivalente a dos mensualidades. Dicho límite también es de aplicación a los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero 2019.

Para los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019, excepto para los firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero 2019, no existía ninguna limitación a la hora de exigir una garantía adicional. No obstante, el RDL 1/2007, de 16 de noviembre, (aplicable a las relaciones de consumo), establece en su artículo 82.4.d) que imponer una garantía desproporcionada es una práctica abusiva y, por tanto, dicha cláusula sería nula y no aplicable.

Si el arrendador perdiese su derecho sobre la vivienda (retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o ejercicio de un derecho de opción de compra) el arrendamiento continuará como mínimo hasta transcurridos siete años de vigencia del contrato, salvo que el arrendatario desee no prorrogarlo. Esto también será de aplicación en los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero 2019.

Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, salvo la excepción indicada, si el arrendador perdiese su derecho sobre la vivienda por las circunstancias referidas, el arrendamiento quedará extinguido, a no ser que este se hubiese inscrito previamente en el Registro de la Propiedad.

Para los contratos celebrados antes del 5 de junio de 2013, al haber transcurrido ya el periodo mínimo de 5 años, en caso de pérdida de la vivienda, el nuevo propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento.

En los arrendamientos posteriores al 1 de junio de 2013, los arrendadores deberán entregar una copia del certificado energético de la vivienda.

Este documento, regulado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, debe incluir, entre otra información, una descripción de las características energéticas del edificio: envolvente térmica, instalaciones térmicas y de iluminación, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad de aire interior y demás datos utilizados para obtener la calificación de eficiencia energética del edificio.

En la oferta o información previa, debe incluirse la etiqueta de eficiencia energética.

El certificado tendrá una validez máxima de 10 años aunque el propietario podrá actualizarlo voluntariamente cuando considere que existen variaciones que puedan modificar el certificado.

En primer lugar hay que reclamar ante la propia entidad a través de cualquier medio válido en derecho: correo postal (con acuse de recibo), correo electrónico, fax, teléfono o a través de las redes sociales si la entidad las utiliza como sistema de atención al cliente.

Lo importante es poder acreditar nuestra reclamación. Si lo hacemos vía telefónica deberán facilitarnos una clave identificativa y un justificante del contenido de la reclamación. Si lo hacemos por correo electrónico, un correo de respuesta (incluso automático) será suficiente.

También se puede formalizar la reclamación a través de la Oficina de Información al Consumidor (OMIC), de la Dirección General de Consumo, o con la ayuda de las asociaciones de consumidores.

Si la contratación se hubiese realizado vía internet, el consumidor podrá contactar con la entidad a través de la plataforma europea de resolución de litigios en línea (RLL) e intentar llegar a una solución, y, en su caso, proponer que la disputa se resuelva a través de un organismo de resolución de conflictos.

La propia entidad deberá informar sobre el procedimiento de reclamación y si está adherido a algún sistema alternativo de resolución de conflictos.

En cualquiera de los casos, si no recibimos respuesta satisfactoria en el plazo de un mes podrá continuarse con el proceso de reclamación a través los siguientes organismos:

• Sistema alternativo de resolución de conflictos, si la entidad está adherido a alguno. Esta información deberá facilitarse de forma previa y en el contrato, así como la forma de acceder al mismo.
• Juntas Arbitrales de Consumo. Se trata de un sistema voluntario de resolución de conflictos, es un mecanismo similar al procedimiento judicial, pues termina con un laudo (equivalente a la sentencia judicial) de obligado cumplimiento para las partes. El proceso es muy sencillo, no hace falta abogado y es gratuito. Sin embargo, es necesario que ambas partes se sometan a él de forma voluntaria.
• Si la entidad tuviese su domicilio en un Estado de la Unión distinto al del consumidor, este podrá dirigirse al Centro Europeo del Consumidor, donde se le ayudará a gestionar su reclamación, en la colaboración con el Centro Europeo del Estado donde se encuentre la entidad, facilitándole toda la información en su propio idioma y asesorándole sobre los mecanismos existentes para reclamar.

Procedimiento Judicial. Si ninguna de las vías anteriores prospera, el consumidor podrá acudir a los tribunales de justicia.

Cuando la reclamación verse sobre la renta, cantidades debidas por el arrendatario, cuando se pretenda la recuperación de la vivienda por expiración del plazo legal o contractual del arrendamiento, por impago o cualquier reclamación de cantidad que no supere 6.000 euros, se resolverá por los cauces del juicio verbal. Si la reclamación no supera los 2.000 euros no será necesario contar con abogado ni procurador, ni tendrá que abonar tasas judiciales. Únicamente debe presentarse un modelo de demanda de juicio verbal de menor cuantía, junto con la documentación pertinente, en el juzgado competente. Este modelo puede descargarse en la página web “No, clames, reclama” y en la del Consejo General del Poder Judicial, o solicitarse en el propio juzgado.

El resto de procedimientos se llevarán a cabo a través de juicio ordinario, que sí requiere abogado y procurador.

En caso de reclamación transfronteriza, si esta no supera los 5.000 euros, podrá interponerse la pertinente demanda sin necesidad de abogado ni procurador.

La duración será la acordada entre las partes y, si esta fuese inferior a siete años, el contrato se prorrogará anualmente hasta cumplir dicho plazo, salvo que el consumidor opte por no continuar con el mismo. En ese caso deberá preavisar con un mes de antelación a la finalización del mismo o a la de cualquiera de sus prórrogas.

Transcurridos siete años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no continuar con el contrato –con cuatro meses de antelación por parte del arrendador o dos en caso del arrendatario-, este se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres.

Para los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019, el plazo de prórroga obligatorio será como mínimo de 3 años. Transcurrido dicho plazo sin que ninguna de las partes comunique su deseo de no continuar con el arrendamiento, este se prorrogará anualmente. Si el contrato se hubiese firmado entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero 2019, el plazo mínimo será de siete años y la consiguiente prórroga de tres.

El inquilino podrá resolver el contrato al finalizar el mismo o cualquiera de sus prórrogas, debiendo comunicarlo con un mes de antelación a su finalización o de la de cualquiera de sus prórrogas. Si el inquilino no va querer continuar con el arrendamiento al transcurso de los primero siete años, este deberá comunicarlo con dos meses de antelación a la finalización de dicho plazo. Una vez iniciado el nuevo periodo de prórroga, de tres años, el plazo de notificación previa para la resolución del contrato vuelve a ser de un mes.

Sin perjuicio de lo anterior, el inquilino podrá resolver el contrato en cualquier momento transcurridos los seis primeros meses. En este caso, la normativa permite incluir en el contrato una compensación para el arrendador cuando se resuelva el arrendamiento antes de la finalización del mismo o de cualquier de sus prórrogas. Esta compensación será de una mensualidad por año de incumplimiento y, para los períodos de tiempo inferiores, la parte proporcional correspondiente de la indemnización.

Para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, esta compensación solo sería de aplicación para los contratos que tuviesen una duración superior a cinco años. Una vez superada esta, se podrá resolver el contrato en cualquier momento preavisando con dos meses de antelación.

Sí. Dicha compensación está prevista para los casos en los que el inquilino, transcurridos los seis primeros meses, resuelva el contrato antes de la finalización del mismo o de cualquiera de sus prórrogas anuales, debiendo preavisar con un mes de antelación.

Dicha compensación será, como máximo, de una mensualidad por año de incumplimiento y, para los períodos inferiores, una compensación proporcional al plazo que reste para que finalice el contrato o la prórroga vigente. Si la compensación establecida en el contrato es superior a la indicada, dicha cláusula será nula y no aplicable.

Si el inquilino quiere resolver el contrato antes de los seis primeros meses, el arrendador podrá exigirle el pago de las mensualidades que resten hasta el sexto mes, más, en su caso, la compensación pactada.

Para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, esta compensación solo sería de aplicación para los contratos que tuviesen una duración superior a cinco años. Una vez superada esta, se podrá resolver el contrato en cualquier momento preavisando con dos meses de antelación.